Qué es una SOCIMI – Todo lo que necesitas saber

Qué es una Socimi

En Fondosindexados.net tratamos de dar información de interés relevante al mundo de la inversión y del ahorro. Todo el contenido aquí expuesto es puramente informativo y en ningún caso es una recomendación.

Las SOCIMIS son vehículos de inversión que han cogido cierto auge con el paso del tiempo y de las cuales os vamos a hablar a continuación, para explicaros de forma clara en qué consiste una SOCIMI y cómo invierte.

Qué es una SOCIMI

Una SOCIMI (acrónimo de Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es un vehículo de inversión, una sociedad anónima cotizada cuyo objetivo es la compra, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios, fundamentalmente casas, locales y oficinas, de naturaleza urbana para su arrendamiento, ya sea directa o indirectamente”.

Es un fenómenos bastante antiguo de hecho tiene 50 años, pero en España es relativamente reciente y comenzó a regularse en el año 2019 con la ley 11/2009 del 26 de octubre  y que posteriormente fue modificada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre para flexibilizar los requisitos de constitución de las SOCIMIi, eliminar las barreras regulatorias y mejorar el tratamiento fiscal.

En Estados unidos se les denomina REIT (Real State Investment Trusts).

¿Cuál es el objetivo de una Socimi?

  1. Impulsar el mercado del alquiler.
  2. Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
  3. Ofrecer una rentabilidad estable al inversor.

Este vehículo de inversión existe en 70 países y su función es la de incentivar y promover la inversión inmobiliaria no especulativa de grandes fondos institucionales,  a la vezquefacilitar el acceso a cualquier persona para realizar a inversiones inmobiliarias a largo plazo, diversificadas, y profesionalizadas.

La idea es “socializar” las inversiones en el sector inmobiliario, ya que inmuebles deben mantenerse en cartera y alquilarse durante muchos años, es decir, están obligadas a tener arrendados y no poner en venta durante un mínimo de tres años aquellos activos que adquieren, por lo que no pueden realizar adquisiciones especulativas que busquen la revalorización del activo en el corto plazo.

Requisitos de una SOCIMI

Una SOCIMI debe cumplir una serie de requisitos, pero fundamentalmente destacaríamos:

  • Deben tener al menos tres inmuebles que no representen cada uno más del 40% del activo en el momento de la adquisición.
  • El capital social mínimo ha de ser de cinco millones de euros y debe tener al menos 50 accionistas.
  • Los ingresos han de venir al menos el 80% de la actividad del alquiler o dividendos de otras SOCIMIS. El otro 20% de libre disposición.
  • No tiene límiteestablecido para el endeudamiento y sí puede repartir dividendo.
  • La permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento es de 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
  • Está obligada a cotizar en un mercado regulado. Cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), en el Mercado Continuo y  en el IBEX 35. Para incorporarse a cualquiera de estos mercados y comenzar a cotizar, tienen que ser valoradas por un experto independiente designado por el Registro Mercantil y contratar a un asesor registrado.
  • El free float mínimo será de 2 millones de euros o el 25% de su capital social.
  • Han de presentar resultados cada 6 meses.
  • Deben estar en manos de accionistas minoritarios, lo que viene a ser accionistas con menos del 5%.
  • Tienen limitada la financiación ajena a un 70% del activo.

El reparto de dividendos queda de la siguiente manera:

  • Al menos el 90 % de las rentas derivadas del arrendamiento.
  • Al menos el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas.
  • El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones.

Qué fiscalidad tiene una SOCIMIS

Los SOCIMIS tienen un régimen fiscal especial. El 30 de junio de 2021 se aprobó definitivamente la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la cual incluye nuevas medidas como la obligación de tributar a las SOCIMIS el 15% de sus beneficios no distribuidos.

 Se puede destacar las siguientes cuestiones:

– Tributación al 15% de sus beneficios no distribuidos. Este gravamen especial se aplicará sobre la parte de los beneficios no distribuidos que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto de Sociedades que estén en plazo legal de reinversión y se endurecen las obligaciones de suministro de información respecto a la nueva tributación.

– La ventaja principal es el tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, aunque no resultará de aplicación la compensación de bases imponibles negativas y ciertas deducciones y bonificaciones incluidas en la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Con las nuevas medidas aprobadas recientemente, se aplicará el tipo del 15% a los beneficios no distribuidos.

– Gozan de una bonificación del 95% de la cuota en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.

– Las SOCIMIS están obligadas a distribuir parte del beneficio de la sociedad entre sus partícipes a través de dividendos. Deben repartirse de la siguiente manera:

• El 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler.

• El 50% de las ganancias por venta de activos.

• La totalidad de los beneficios obtenidos por la participación en otras Socomi.

– No están sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, bien sean personas físicas o personas jurídicas.

¿Conviene invertir en una SOCIMI?

Sí, es una manera interesante de invertir en inmuebles sin tener que disponer de una elevada suma de dinero ni tener que poner en alquiler un inmueble.

Todo ello de manera rápida y sencilla, tan sólo comprando acciones de una SOCIMI.

De esta manera el inversor también se beneficia de que coticen en mercados y teniendo una gran liquidez, sin olvidar el régimen fiscal.

Cuántas SOCIMIS hay en España

Desde su creación hasta mediados de 2021, se han constituido en España 80, de las cuales 4 cotizan en el Mercado Continuo (en el año 2013 tan sólo había 2 registradas). También hay 16 que cotizan en el segmento Access de Euronext. En su conjunto, el valor total de las SOCIMIS españolas en Bolsa asciende a 22.451 millones de euros, con una valoración de los activos próxima a 43.000 millones de euros.

Las dos SOCIMI más grandes son Merlin Properties y Colonial, ambas cotizan en el IBex 35.

Otras también relevantes son Hispania, Lar España Real Estate y Árima Real Estate, que cotizan en el Mercado Continuo.

Ahora que ya sabes que es una SOCIMI, ¿te parece buena idea invertir en ellas?