Cómo invertir en inmuebles

Como invertir en inmuebles

En Fondosindexados.net tratamos de dar información de interés relevante al mundo de la inversión y del ahorro. Todo el contenido aquí expuesto es puramente informativo y en ningún caso es una recomendación.

Muchas gente se plantea la opción de invertir en inmuebles como medio para sacar una rentabilidad a sus ahorros y luchar contra la inflación. Aunque es una opción válida para invertir dinero, desde luego no es una opción válida para todo el mundo.

Plusvalía y mentalidad a largo plazo al invertir en inmuebles

A la hora de invertir en inmuebles hay que considerar varias cuestiones, tales como la conectividad, la ubicación y los desarrollos alrededor de la propiedad.

Uno de los grandes errores que muchas personas no tienen en consideración es que piensan que la rentabilidad será rápida, cuando la idea es precisamente la contraria, se trata de una inversión a largo plazo que es cuando el valor del inmueble se incrementa.

Aquí entra en juego el concepto plusvalía, es decir, el aumento del valor de un inmueble, la diferencia económica entre el precio de compra y el precio de venta y este hecho, salvo casos muy concretos y puntuales, no se origina en el corto plazo.

La ventaja de adquirir inmuebles en preventa

Un medio de invertir en inmuebles buscando una mayor plusvalía es adquiriéndolo a un menor coste y ello se puede hacer cuando se compra en preventa, antes de que la vivienda esté finalmente construida.

La preventa inmobiliaria se produce cuando una constructora o una inmobiliaria pone a la venta inmuebles que se encuentran en proceso de construcción, es decir, ponen a la venta sus “obras” antes de sacarlas a la venta al público en general.

Hay que tener en cuenta que al estar todavía en construcción, las personas que la adquieren todavía no pueden mudarse al inmueble, han de esperar a que finalicen las obras, pero a cambio tiene la gran ventaja de adquirir una propiedad a un menor precio que tendría en condiciones normales si se comprase una vez terminada toda su construcción, de manera que el potencial de revalorización del valor del inmueble es mayor al haberse realizado una inversión inicial a un menor precio.

Ventajas e inconveniente de comprar un inmueble para alquilarlo

Es la típica inversión en el sector, pero conviene conocer sus ventajas e inconvenientes antes de tomar una decisión.

Entre las ventajas tenemos las siguientes:

  • Tradicionalmente adquirir un inmueble es una de las mejores inversiones a largo plazo, sobre todo si se hace tranquilamente para poder encontrar un buen precio y una buena zona.
  • La vivienda es un bien tangible, lo que significa que en caso de problemas económicos siempre se puede vender.
  • Adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler implica que se puede  desgravar hasta un 60% en el IRPF. Se trata de una deducción a nivel nacional que se puede sumar a las otras desgravaciones que ofrecen las Comunidades Autónomas.
  • A nada que se encuentre a un inquilino serio, formal y cumplidor, se tendrá una inversión tranquila que genera una rentabilidad cada mes sin prácticamente tener que hacer nada.

Entre los inconvenientes se pueden enumerar los siguientes:

  • Si se necesita dinero de manera urgentes, las propiedades no aportan esa liquidez inmediata, vender una propiedad lleva su tiempo.
  • Si nos encontramos con que el inquilino es moroso (bien de manera voluntaria o bien porque debido a una serie de sucesos se encuentra sin poder abonar el arrendamiento pactado) no sólo no rentará la inversión sino que supondrá gastos (seguro del inmueble, comunidad, IBI, etc).
  • Se trata de una inversión que lleva aparejada una serie de gastos a tener en cuenta, ya que tanto el seguro como el IBI y demás impuestos (tasas de basuras, contribuciones especiales), así como derramas de la comunidad de vecinos, arreglos y reformas de desperfectos, corren por cuenta del propietarios.
  • Otro riesgo a tener presente es que se puede estar durante un tiempo sin encontrar inquilino que alquile la vivienda, y ello implica que no genera dinero la inversión, con lo que si además la vivienda se adquirió mediante una hipoteca, puede suponer toda una rémora para el inversor.

¿Merece la pena invertir en fondos de inversión inmobiliarios?

Otra forma de invertir en inmuebles es mediante los fondos de inversión.

Para ello existen dos medios de llevarlo a cabo:

* Mediante fondos que invierten de manera directa en inmuebles que van dirigidos al alquiler destinados al alquile.

* Mediante fondos que invierten de manera indirecta en inmuebles y para ello adquieren acciones de compañías del sector.

La principal ventaja que presenta invertir en fondos de inversión inmobiliaria es su diversificación, ya que el inversor estará expuesto a una cartera con valores del sector diversificados por zonas geográficas, tamaño, tipo de inmuebles.

Algunos ejemplos de este tipo de vehículo de inversión y su rentabilidad a 3 años son:

–  Invesco Real Estate S&P US Select Sector Ucits ETF que rentó en el 2021 un +31,3% y en los últimos 3 años un +14%.

– Schroder International Selection Fund Global Cities: 13,72%

– Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund: 18,45%

– Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund: 17,70%

– Nordea 1  Global Real Estate Fund: 17,30%

– Robeco Capital Growth Funds Sustainable Property Equities: 14,77%

– Amundi Index Solutions  FTSE EPRA NAREIT Global: 12,10%

Qué es invertir en crowdfunding inmobiliario 

El crowdfunding es una forma de inversión en la que muchos inversores se juntan para invertir. Por tanto, es un modelo de pequeñas inversiones en el sector inmobiliario mediante plataformas que son las que se encargan de seleccionar y ejecutar dichas inversiones.

Presenta una serie de ventajas interesantes como pueden ser:

  • Debido al auge y la fuerte demanda por este modelo de inversión, cada vez hay más plataformas profesionales que se dedican a ello, como por ejemplo Urbanitae, Estateguru, Housers, Crowdestate, Bulskestate, BrickStarter (ésta última se dedica a los inmuebles turísticos).
  • Precisamente son las plataformas especializadas las que se encargan de adquirir inmuebles que luego reforman y venden. Con las plusvalías obtenidas, la plataforma la reparte entre sus inversores.
  • Se puede ser dueño de un inmueble para alquilar o vender sin tener que invertir una gran cantidad de dinero,  ya que puede acceder cualquier persona mediante internet con una pequeña participación de 50 euros.
  • No se requiere tener conocimientos sobre el sector ni hacer nada.
  • Se trata de una inversión diversificada  a partir de muy poco dinero.

Invertir en inmuebles mediante Socimis

Las Socimis son una Sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario. Son sociedades que nacen para invertir su capital en el mercado inmobiliario del alquiler.

Deben retribuir anualmente a sus accionistas. Así, repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otras Socimi o Reit.

Los ingresos han de venir al menos el 80% de la actividad del alquiler. No tiene límite establecido para el endeudamiento y la permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento es de 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.

Se puede decir que las socimis son la versión española de los Reit, un vehículo de inversión nacido en Estados Unidos en la década de los 60 y que posteriormente se trasladó a Europa.