Si estás planteándote la opción de contratar una hipoteca, bien porque vayas a comprar tu primera vivienda o porque quieras invertir en un inmueble, seguramente hayas oído hablar de las hipotecas multidivisa y probablemente te estés preguntando qué es. Para sacarte de dudas, a continuación te explico todo lo que necesitas saber al respecto.
Qué es una hipoteca multidivisa
Las hipotecas multidivisa permite contratar una hipoteca en euros, pero las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital se calculan de forma periódica en monedas diferentes. En este caso las más recurridas fueron la divisa japonesa, la británica y la suiza.
Fue un producto muy popular y ventajoso para los bancos, ya que le deja buenas comisiones (la comisión de apertura, gasto de cambio de divisa, la cláusula de compensación si la deuda se incrementa entre un 10% y un 20%, etc).
Es por ello que los bancos intentasen colocar este producto a todo tipo de personas con el gancho de que se podía aminorar bastante el importe de la hipoteca sin apenas riesgo. Claro, esto no era así y muchas personas firmaron este tipo de hipotecas sin ser conscientes de dónde se estaban metiendo.
La persona que contrata este tipo de producto financiero lo que hace realmente abonar el pago de su hipoteca pero en una divisa diferente al euro y claro, el importe a pagar varía en función de las fluctuaciones de las divisas en los mercados, de manera que surgen 2 riesgos:
- No puede saber la cuantía total de la hipoteca, ya que dicha cuantía irá subiendo o bajando.
- Si la cosa no sale bien, el monto económico a pagar puede subir mucho y encontrase esa persona con el doble de deuda a devolver al banco.
Cómo funcionan las hipotecas multidivisa
Al contratar una hipoteca en otra divisa significa que estaremos a expensar de la evolución de esa divisa seleccionada.
Por tanto, si el euro se deprecia respecto a la divisa que hemos elegido, o lo que es lo mismo, si la divisa escogida de fortalece frente al euro, la persona que contrató el producto sale perjudicada ya que el importe o cuantía total de su hipoteca se incrementa
Esto es así porque si, por ejemplo, se contrata una hipoteca multidivisa en francos suizos, lo que se está haciendo es pedir al banco francos suizos y luego habrá que devolverlos. Claro, el franco suizo, al igual que el resto de divisas, cotiza y por tanto su precio se mueve y fluctúa cada día al alza o a la baja frente al euro, de ahí que el éxito o el fracaso de haber contratado una hipoteca multidivisa radicará en la evolución futuros de la divisa helvética frente a la divisa comunitaria.
El caso de las hipotecas multidivisa en yenes
Aunque las monedas más populares para hacer una hipoteca multidivsa eran el franco suizo y la libra esterlina, la estrella fue sin duda alguna el yen japonés.
El motivo era que el país japonés gozaba de unos tipos de interés muy bajos y no se esperaba realmente que el Banco Central de Japón subiera las tasas de interés. Esta era una tónica que era bastante habitual a lo largo del tiempo y nada hacía presagiar que fuese a variar, de ahí que se vendían las hipotecas en yenes como un reclamo para abaratar sustancialmente el importe de la hipoteca original.
Pero en el verano del 2.008 la cosa cambió por completo y la moneda japonesa empezó a fortalecerse frente al euro con fuerza e intensidad y los titulares de este producto empezaron a ver las nefastas consecuencias, empezaban a deberle al banco más dinero que antes.
Y bueno, con todo el tema del terremoto que se produjo en Japón, resulta que muchos ciudadanos procedieron con énfasis y rapidez a repatriar dinero al país, hecho que hizo fortalecerse aun más si cabe a la moneda nipona, he hecho frente al billete verde llegó incluso a marcar máximos que no se veían en más de 60 años.
Hubo todo tipo de damnificados, ya que dependía de la fecha en que cada persona hubiese contratado este tipo de hipoteca (ya que el yen se mueve y cada día cotizaba diferente), pero sin duda algunas los más perjudicados fueron aquellos que contrataron esta hipoteca en yenes cuando la cotización era 169 yenes/euro.
Para hacernos una idea, hubo muchas personas en simplemente en un periodo de 5 años vio como la cuantía de su hipoteca con el banco que era de 200.000 euros subía otros 145.000 euros más hasta los 345.000 euros. Este hecho hizo que muchas personas no pudieran afrontar tal desfase. Lo que en un principio era un negocio “seguro” para abaratar sustancialmente la cuantía del préstamo bancario, finalmente pasó a ser una pesadilla difícil de poder asumir.
La reclamación judicial de las hipotecas multidivisa
La legislación establece que las entidades financieras tienen la obligación, antes de vender una hipoteca multidivisa, de informar debidamente al futuro cliente de todos los riesgos inherentes de este producto, así como cerciorarse de que el cliente ha comprendido todo lo que se le ha explicado.
Pero en la realidad esto no fue así, el interés de muchas entidades bancarias se colocó por encima del interés de los clientes.
De ahí que de cada 10 casos llevados a los Tribunales, 9 ven sentencia a favor, dictamen que establece la nulidad en base a la poca transparencia del producto y cláusulas abusivas.
El éxito de las demandas interpuestas contra los bancos se basa en 3 sentencias clave:
– Sentencia del Tribunal Supremo del 30 de junio del 2015.
– Sentencia del Tribunal Supremo del 15 de noviembre de 2017.
– Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 31 de octubre de 2018.
Lo que hay que tener muy claro es que cualquier cliente tiene derecho a demandar judicialmente por este concepto, además no hay plazos de prescripción y también se pueden reclamar aquellas hipotecas que estuviesen amortizadas.
En 2021, el 97% de las sentencias sobre cláusulas abusivas fueron favorables al cliente y los juzgados especializados resolvieron 143.000 asuntos.
Y es que el Tribunal de Justicia de la UE fijó un criterio muy favorable para el cliente y difícil de probar para los bancos: la entidad bancaria deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, sobre todo en el supuesto de que el cliente no perciba sus ingresos en esta divisa. En efecto, muy difícil de acreditar por parte de los bancos.
