Hipoteca inversa: Qué es y qué tipos hay

Qué es una hipoteca inversa

En Fondosindexados.net tratamos de dar información de interés relevante al mundo de la inversión y del ahorro. Todo el contenido aquí expuesto es puramente informativo y en ningún caso es una recomendación.

¿Necesitas dinero en efectivo y tienes una vivienda en propiedad? Quizás te interesa echar un ojo a las hipotecas inversas.

Qué es una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un producto financiero que convierte el valor de una casa en una renta mensual vitalicia y de esta manera permite al titular de una vivienda obtener un rédito y liquidez, conservando la propiedad de su vivienda.

En el caso de cumplir unos requisitos, el banco otorga una renta mensual al propietario de la vivienda a cambio de que éste otorgue la vivienda como garantía para la entidad bancaria.

Por tanto, con la hipoteca inversa nunca se pierde la propiedad de la vivienda, ya que se puede seguir viviendo en ella, alquilarla (siempre que no se trate de un alquiler vitalicio ni de renta mínima). De esta manera, el uso y la titularidad no varía de cara al propietario. Lo que no se puede hacer es venderla.

A cambio, el banco abona cada mes una renta cuya cuantía económica se conoce de antemano. Cuando el propietario fallece, su cónyuge será quien siga recibiendo la renta vitalicia (aunque no sea propietario). Tras fallecer el dueño de la vivienda y su cónyuge, serán los herederos los que han de decidir entre:

1. Quedarse la vivienda heredada a cambio de abonar al banco lo que resta de la deuda (lo veremos después).
2. Renunciar a la vivienda heredera y no tener que pagar nada al banco.

Características de la hipoteca inversa

  • Otorga al dueño de la vivienda el derecho a un pago periódico durante toda la vida y posteriormente a su cónyuge, siendo un magnífico complemento para su jubilación.
  • El dueño de la vivienda nunca pierde la titularidad sobre la misma.
  • Puede seguir continuar viviendo en su casa
  • También puede alquilar la vivienda, salvo en el caso de alquileres vitalicios o los de renta mínima. De esta manera puede obtener, además de la renta vitalicia del banco, un pago en concepto de alquiler.
  • El monto económico de la renta vitalicia dependerá de la edad del propietario de la casa, así como del valor del propio inmueble y se conoce de antemano. Según avanza la edad del titular aumentará la renta mensual que percibirá. Por el contrario,  las mujeres cobran menos que los hombres por el hecho de que su esperanza de vida es mayor.
  • La deuda se devuelve al banco cuando ha fallecido el dueño de la vivienda y su cónyuge y los herederos deciden quedarse con la casa (nadie les obliga a ello, si renuncian a la casa no tienen que devolver nada al banco). Pero en caso de querer heredar la vivienda, los herederos disponen de 12 meses para hacerlo

Qué requisitos tiene la hipoteca inversa

Aunque cada entidad puede imponer los requisitos que estime oportuno, los generales son los siguientes:

  • El préstamo sólo lo pueden contratar mayores de 65 años, por lo que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar han de ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia. Si la pareja propietaria de la vivienda no está casada, es aconsejable contratar la hipoteca a nombre de los dos.
  • El propietario y su cónyuge han de vivir en España.
  • La vivienda ha de estar libre de cargas.
  • Dicha vivienda ha de ser lo que se denomina primera vivienda o vivienda habitual.
  • El valor o tasación de la casa ha de ser superior a los 150.000 euros.
  • El titular de la hipoteca debe disponer del préstamo mediante rentas. Se impide, por tanto, la utilización de esta figura para el cobro diferido de capitales o la acumulación de rendimientos tras un periodo de capitalización previamente pactado
  • La deuda sólo será exigible por la entidad financiera y su garantía sólo será ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

Tipos de hipoteca inversa

A) Hipoteca inversa vitalicia

Se recibe una renta mensual vitalicia y varía dependiendo de la edad y el valor de la propiedad. Esta renta está formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.

B) Hipoteca inversa temporal

Se cobra una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejarían de percibir renta. Su cuantía dependerá del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, pero estará limitada por el valor total de la vivienda. En general suele ser más atractiva que la vitalicia para edades mayores.

C) Hipoteca inversa de disposición única

Se recibe una única cantidad de dinero atendiendo al valor de tasación de la vivienda.

Qué gastos tiene una hipoteca inversa

Está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un gravamen que se aplica en documentos notariales, administrativos o mercantiles.

Las tasas de notaría y de los registros son bastantes más bajas que las de una hipoteca clásica y van incluidos en el préstamo.

Lo que sí hay que abonar es a la entidad bancaria la comisión de apertura y la tasación de la vivienda.

Cancelación de una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y generalmente no conlleva ni implica pago de comisiones.

Lo que sí hay que hacer es devolver la cantidad de dinero recibido hasta el día de la cancelación + los gastos iniciales abonados por la entidad + los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

Qué fiscalidad tiene

Este producto está exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Además, la renta mensual no tributa en el IRPF porque no computa como rendimiento del capital mobiliario.

El hecho de que la renta mensual no se deba declarar en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, implica que la renta mensual de la hipoteca inversa no es renta a efectos del impuesto sino que estamos ante una deuda que va acumulando el contribuyente, y las deudas no se incluyen en esta declaración.

Cuestión distinta se plantea respecto al Impuesto sobre el Patrimonio donde la renta percibida no se declara pero la deuda generada forma parte del pasivo del contribuyente.

Así pues, no tributan fiscalmente. La renta obtenida a través de una hipoteca inversa es neutral en el IRPF, así que ni sumará a la base imponible de los ingresos del año ni deducirá ninguna cantidad.

Pero si la hipoteca inversa lleva incorporado la suscripción de un seguro de rentas, las mensualidades que se reciban sí están sujetas a tributar fiscalmente.

Cómo devuelven los herederos el dinero de la hipoteca inversa

Hemos visto que tras fallecer el titular de la vivienda y su cónyuge, los herederos han de elegir si quedarse con la vivienda o renunciar a ella.

– Si rechazan la vivienda, no tienen que pagar nada de dinero a la entidad bancaria.

– Si optan por quedarse con la vivienda, sí han de devolver al banco el préstamo. En ese caso tienen hasta 12 meses para hacerlo a contar desde el fallecimiento. Tienen varias opciones para ello:

* Vender el inmueble, pagar la deuda al banco y quedarse con dinero restante.

* Contratar una nueva hipoteca “normal” y cancelar la hipoteca inversa. * Pagar al banco la deuda.